“抵押不破租賃”規(guī)則如何理解、適用

一、《民法典》第405條與《物權(quán)法》第190條的變化

《民法典》第405條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

《物權(quán)法》第190條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

對(duì)比《民法典》第405條修改后的條文，在堅(jiān)持“抵押不破租賃”原則的基礎(chǔ)上，修改后條文明確了抵押對(duì)抗租賃權(quán)時(shí)，須抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，而并非僅僅“訂立抵押合同”，在《物權(quán)法》第190條的意思，對(duì)抗租賃權(quán)僅需訂立抵押合同，實(shí)際上，抵押合同的訂立并不意味著抵押權(quán)的設(shè)立。